WP Carey effettua transazioni nel mercato non negoziabile (NYSE:WPC)

Aug 13, 2023

Maria Vonotna

Nell'ambito della normale due diligence continua per le società che possediamo, ascolto le teleconferenze sugli utili e leggo i supplementi. Dopo alcune dozzine di questi eventi ogni trimestre, i numeri iniziano a girare un po’ e i principali risultati sono quali settori e singole aziende stanno ottenendo risultati migliori o peggiori del previsto. Occasionalmente, tuttavia, ci sono dati così inaspettati da risaltare nel mare delle richieste di utili.

WP Carey (NYSE:WPC) ha provocato lo shock con la seguente dichiarazione nel suo comunicato sugli utili:

"Da inizio anno, la Società ha completato investimenti per un totale di 743,5 milioni di dollari, di cui 177,8 milioni di dollari durante il primo trimestre del 2023 e 565,7 milioni di dollari dopo la fine del trimestre."

Se segui il settore immobiliare, sai che le transazioni sono state quasi congelate negli ultimi 6 mesi. Gli offerenti chiedono tassi massimi elevati per riflettere il contesto di tassi di interesse più elevati, mentre i venditori stanno ancora cercando di vendere ai tassi massimi del 5% di un anno fa.

Nella maggior parte dei settori esiste uno spread compreso tra 100 e 300 punti base tra acquirenti e venditori e nessuno vuole muoversi. Pertanto, i volumi delle transazioni sono gravemente depressi.

Quindi, come sta WPC al passo con un volume di acquisizioni multimiliardario quest'anno?

Bene, un modo per farlo sarebbe semplicemente pagare quello che chiedono i venditori, ma WPC ha una media di tassi massimi del 7,2% secondo il commento di Jason Fox sulla chiamata.

"I nostri investimenti da inizio anno sono stati completati con un tasso massimo ponderato medio del 7,2% e una durata media ponderata del leasing di 21 anni, in linea con il nostro obiettivo principale, praticamente tutti erano contratti di vendita con retrolocazione industriale, inclusi 3 portafogli industriali, ciascuno su 50 milioni di dollari"

Questo tasso di capitalizzazione elevato è particolarmente impressionante se si considera la durata del contratto di locazione di 21 anni e le proprietà industriali. Altri REIT che desiderano acquisire tali proprietà non sono in grado di acquistare a tassi massimi del 7,2% poiché proprietà simili sul mercato sono quotate a tassi massimi di circa il 5,5%. Inoltre, rimane difficile reperire finanziamenti anche se si riesce a trovare un obiettivo di acquisizione.

Bene, ci sono 2 aspetti chiave di WPC che gli consentono di generare transazioni accrescitive quando quasi nessun altro può farlo:

Piuttosto che guardare ad accordi di mercato, WPC effettua transazioni direttamente con gli operatori di proprietà dando origine a retrolocazioni di vendita. Si tratterebbe di una proprietà attualmente di proprietà dell'inquilino piuttosto che di un altro proprietario. WPC collabora con l'affittuario per strutturare un accordo che sia reciprocamente accettabile per entrambe le parti. L'affittuario ottiene un'immediata infusione di capitale mentre WPC ottiene una bella proprietà, un contratto di locazione lungo e un tasso massimo favorevole.

Parte del valore offerto da WPC è che può chiudersi rapidamente e in contanti, eliminando gli imprevisti relativi al finanziamento a livello immobiliare. Con una capitalizzazione di mercato di 15,5 miliardi di dollari, WPC può anche effettuare transazioni più grandi della maggior parte, come la vendita con leaseback di 468 milioni di dollari con Apotex, una grande azienda farmaceutica canadese.

I tassi massimi ragionevolmente elevati del 7,2% sono aumentati per WPC perché è una società globale con accesso a un debito in euro molto più economico.

Il 24 aprile, WPC ha annunciato un prestito a termine di 500 milioni di euro con una fisarmonica fino a 750 milioni di euro. Il costo del prestito era di 80 punti base sopra l'Euribor, ma WPC ha utilizzato gli swap per fissarlo al 4,34%.

Ciò costituisce uno spread piuttosto piacevole per le acquisizioni del tasso massimo del 7,2%.

Sebbene la rara capacità di crescere esternamente in questo ambiente sia intrigante per me, non rende WPC un acquisto da solo. Diamo uno sguardo alla crescita organica, alla valutazione e al profilo di rischio.

WPC esiste da molto tempo, su cui ha accumulato un portafoglio diversificato che comprende 176,1 milioni di piedi quadrati.

WPC

La maggior parte dei contratti di vendita con retrolocazione sono iniziati con termini di circa 20 anni, ma poiché lo hanno fatto ininterrottamente per molto tempo, la durata media ponderata del contratto di locazione rimanente è di circa 10,9 anni. I parametri del credito degli inquilini al 31,6% di investment grade sono abbastanza coerenti con i peer triple net.